新築住宅の登記

建物がほぼ出来上がったので、登記を行ってもらいました。今まで登記などとは無縁だったのですが、家を建てたことで色々と不動産登記について知ることができたので、新築住宅に関する登記についてまとめてみます。

必要な登記の種類

家を建てた際に必要となる登記は以下の３つです。

• 建物表題登記
• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記（住宅ローンを利用している場合）

順番としては、建物表題登記をしてから、残りの所有権保存登記と抵当権設定登記をする必要があります。

建物表題登記

建物表題登記は、建物の所在・種類・構造および所有者の住所・氏名を明らかにするもので、要するにどんな建物を誰が建てたかを示す登記です。依頼先としては、土地家屋調査士です。

自分でできるのか？

ネットで調べると「建物表題登記は自分でできる！」と書かれている記事が見つかりますが、土地家屋調査士に依頼して代行してもらうほうが一般的のようです。理由としては、建物表題登記が終わらないと抵当権設定登記ができず、銀行から融資を受けられない、つまりは建築費用の支払いができないからです。

住宅ローンを利用せず、自己資金のみで家を建てる予定の方は、自分でやってもいいと思います。登記の申請期限はあるようですが、建築費用の支払いは気にせず自分のペースでできるので。依頼した土地家屋調査士の方に自分でできるか聞いてみたところ、「できると思います。」とおっしゃっていました。難しいのは登記に必要な図面を書くところのようで、これを乗り越えてしまえば、法務局も相談にのってくれるようので、それほど難しくないとのことです。

住宅用家屋証明書

建物が住宅用の家屋であることを示す証明書のことで各市町村が発行しています。これがあると所有権移転・保存登記と抵当権設定登記に必要な登録免許税が減免されます。取得には、建物表題登記の完了証が必要で、土地家屋調査士に依頼している方は登記に合わせて取得してもらえると思います。

自分で建物表題登記を取得された記事を見ていると、新しい家のほうに住民票を移さないといけない、と書いてあるものがあったですが、期日までに新しい家のほうに引っ越すことを申し入れれば、引っ越す前の住所でも証明書を取得できるようです。この証明書を取得するために、私は現在の住所の住民票と賃貸契約書の写しを土地家屋調査士の方に渡しました。（登記自体が引っ越す前の住所でもよいのか、という点は後述します。）

所有権保存登記と抵当権設定登記

所有権保存登記は、建物の所有者を設定する登記、抵当権設定登記は住宅ローンに必要な抵当権を設定する登記です。依頼先としては、司法書士です。

自分でできるのか？

登記の手続きは定められているので、自分でもできると思いますが、住宅ローンを利用する場合、この２つの登記を自分ですることは金融機関が許してくれません。理由としては、抵当権が設定できないと融資を実行できないからです。

建築が完了している必要はあるのか？

所有権保存登記と抵当権設定登記は、建築が完了していなくても行うことができます。ただ、住宅ローンの融資の実行と抵当権の設定は同日に行われることがあるため、融資の実行にあたり、建築が完了していることを示すものを金融機関が求めることがあるようです。

登記は引っ越す前の旧住所でよいのか

司法書士に確認したところ、登記は引っ越す前の旧住所でも罰則はないようです。旧住所になっていると困るタイミングは住宅ローンの借り換えを行うときのようなので、新しい家に引っ越してからゆっくり進めても問題ないとのことでした。

まとめ

新しく家を建てたときの登記は、自分でやろうと思えばできますが、住宅ローンを借りている場合、代行を依頼するほうが一般的です。ハウスメーカーや工務店によっては、依頼先が指定されることもあるようです。

今回登記をお願いした土地家屋調査士や司法書士の方に登記に関して色々聞きましたが、登記は法務局に行ったり必要な書類を揃えたりとかなり労力がかかることなので、依頼先が指定されていない場合でも無理に自分でやろうとしないほうが懸命だと思います。